Cuatro operaciones inmobiliarias por más de 10.000 millones tiemblan ante el efecto Trump

Un empresario inmobiliario, Donald Trump, reconvertido en presidente de Estados Unidos, paradójicamente está frenando las decisiones de compra de los mayores fondos en el sector inmobiliario a nivel mundial. Trasladado al mercado español, el efecto Trump puede agudizar la dificultad para encontrar capital internacional en grandes operaciones que se prevén para los próximos meses como son el caso de Livensa, la hotelera HIP, Nestar y Aedas Homes, a pesar del momento dulce en el que vive el mercado patrio.

Los expertos consultados que conocen bien el capital internacional hablan de “volatilidad”, “incertidumbre”, “imprevisibilidad” o “miedo”, respecto al efecto que ha provocado la guerra arancelaria de Trump, que ahora se encuentra en un periodo de impasse. Mientras las negociaciones duren, y ante la dificultad para conocer las consecuencias del endurecimiento arancelario, los principales fondos, en general, están frenando las grandes operaciones, indican fuentes del sector.

“Hay tantas derivadas que ha generado miedo, por lo que los grandes fondos están contemporizando mucho”, reconoce el director general de una de las principales firmas del sector. “No tiene que ver tanto con los aranceles en sí, sino con la ralentización de la economía o recesión que puede provocar”, agrega. Esa situación hace recomendable la espera a estos inversores internacionales, porque una decisión tomada ahora puede implicar una equivocación en los cálculos respecto a los precios pagados y la rentabilidad esperada.

“Hay mucha más dificultad para la toma de grandes decisiones”, asegura el responsable de mercado de capitales de una firma del sector. “Cuesta más. El mercado está más cauteloso”, agrega. Aunque ninguno de los consultados descarta que estos fuegos artificiales de Trump queden en poco o en nada, lo que haría recuperar la confianza en unas semanas.

Precisamente, esa toma de grandes decisiones de inversión pueden afectar a distintas operaciones en el mercado español. En general, todos los expertos coinciden en un momento óptimo sobre el apetito del capital internacional en la península ibérica, especialmente en Madrid, tal como se comprobó en la feria europea Mipim en Cannes (Francia) en marzo, donde España fue la estrella en el interés de los directivos del sector por los buenos fundamentales macroeconómicos comparados con otras economías continentales.

Ahora habrá que comprobar si grandes operaciones en marcha en España pueden sortear el efecto Trump por el interés en el mercado español y, también, por la fuerte demanda en los sectores hoteleros y de vivienda.

La primera gran operación que debería cerrarse es la venta, por parte del gigante canadiense Brookfield, de su plataforma de residencias de estudiantes Livensa. De momento, la transacción ha despertado el apetito de relevantes firmas como Axa, CPPIB, Greystar, KKR y Global Student Accomodation, en este caso pujando con recursos de JP Morgan. La firma norteamericana ha recibido las primeras pujas, que superan los 1.200 millones de euros, pero en los próximos días debe recibir las ofertas vinculantes. Ahí se despejarán muchas dudas respecto a si los cuarteles generales de estas multinacionales siguen apostando por las grandes compras en España a pesar del efecto Trump.

Livensa cuenta con 22 residencias de estudiantes y varios proyectos para una cartera de 9.000 plazas, de las que casi 8.200 estaban ya operativas el pasado año. Para 2025 se espera que sume otras 538 camas en Barcelona. La firma tiene 10 proyectos de construcción en su cartera inmediata. Entre su oferta también se incluye Livensa Studios, la marca de lo que se conoce como flex-living (edificios de alquiler con hasta 12 meses de arrendamiento con distintos servicios comunes).

La operación que el mercado da como frenada, aunque no por finiquitada, es la venta de participación del 79% que Castlelake controla en la cotizada Aedas, en una participación valorada en casi 1.000 millones. Starwood Capital Group negoció la compra, pero la transacción parece haberse desvanecido desde finales de mes y donde algunos ya quieren ver la incertidumbre proveniente de EE UU como la razón para el bloqueo. Aunque las fuentes consultadas apuntan a que Castlelake tiene que vender sí o sí en los próximos meses, en una transacción en el que el fondo está asesorado por Deutsche Bank.

Aedas es una de las mayores inmobiliarias del país, que cuenta con suelo para edificar más de 24.000 viviendas, y cotiza actualmente por más de 1.230 millones.

Una operación que puede tener el horizonte más despejado, sobre todo por tiempos, es la desinversión que Blackstone prepara en HIP (Hotel Investment Partners) y para lo que está siendo asesorada por Morgan Stanley y Citi. En esta inmobiliaria -la mayor dueña de hoteles de España, con presencia en Italia, Grecia y Portugal y con un portfolio valorado entre 6.000 y 6.500 millones-, también participa el fondo soberano de Singapur GIC, que controla un 35% de su capital desde 2023.

En este caso, los expertos indican que Blackstone trabajará en un dual track, es decir, la venta o la salida a Bolsa, pero el fondo estadounidense no tiene prisa, por lo que puede esperar al momento oportuno para arrancar formalmente la operación. El tirón turístico que ha convertido a este tipo de activos como los favoritos en España para los inversores en los últimos años es una ventaja para la transacción y, también, que el tiempo puede hacer despejar las incógnitas sobre el efecto de la guerra arancelaria.

Por último, queda la incógnita de Nestar, una de las grandes plataformas de vivienda en alquiler en España. Esta compañía, gestionada por Azora, y que tiene como accionistas principales a CBRE Investment Management, Madison y Nationale-Nederlanden ha contratado a la consultora CBRE para explorar una posible salida de alguno de los accionistas, vender la cartera o parte de ella. El portfolio de Nestar alberga 9.100 casas, con valor de alrededor de 1.800 millones. En esta operación ninguno de los accionistas tiene especial prisa por desinvertir, porque aunque entraran en la compañía hace siete años, el periodo de inversión se expande a 10 años y el plazo de desinversión es otros cuatro años adicionales. Pero es el momento en el que alguno de los accionistas podrían hacer líquida esa participación, teniendo en cuenta la alta demanda por este tipo de producto en España por parte de los grandes fondos internacionales. Eso, si Trump no lo hunde.