Neinor negocia la compra de Aedas para crear la gran promotora española

Neinor está detrás de una operación de concentración de las dos grandes promotoras inmobiliarias del país. La inmobiliaria vasca, junto al fondo Apollo, quiere hacerse con el 79% que Castlelake tiene en la cotizada Aedas Homes, adelanta Bloomberg y confirman a Cinco Días fuentes conocedoras del proceso. De esta forma, surgiría la mayor promotora de España bajo el paraguas gestor de Neinor.

La operación llega después de que la negociación del fondo estadounidense Castlelake encallara en la venta de ese 79% a Starwood Capital. Las fuentes consultadas indican que el precio pagado por Neinor y Apollo sería de alrededor de 25 euros por acción, lo que significa una valoración del conjunto de la empresa de entre 1.000 millones y 1.100 millones.

Aedas cerró este martes en la sesión bursátil con una caída del 4,74%, un descenso acusado a partir de conocerse la noticia, quedándose en los 28,15 euros por título, lo que le da una valoración conjunta de alrededor de 1.230 millones. Neinor, por su parte, tiene un volumen bursátil de 1,04 millones y terminó la jornada en un precio de 13,84 euros por acción, lo que supuso una caída del 3,89%.

En el último año, Aedas se ha revalorizado un 39%, una situación que favorece llegar al precio que Castlelake puede desear y, por fin, sellar una salida. El máximo en los últimos 12 meses lo marcó a 30,5 euros. La propuesta de Neinor y Apollo supondría alrededor de un 15% de descuento sobre la cotización actual.

Para realizar la compra, Neinor y Apollo crearán una joint venture en el que el fondo estadounidense será el socio mayoritario. Esa empresa conjunta sería la que comprase el 79% de Castlelake, para lo que tendría que lanzar una opa no solo por ese porcentaje de accionariado sino por el 100% de Aedas.

Neinor emitió este martes un comunicado a la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) apunta a que no se ha llegado todavía a un acuerdo. “Actualmente, no se ha tomado ninguna decisión respecto a una posible operación. En caso de producirse cualquier acontecimiento relevante, será comunicado oportunamente al mercado conforme a la normativa aplicable”, se indica en el comunicado. “Neinor reitera que continúa centrado en su estrategia de crecimiento en el negocio residencial en España, así como en el desarrollo de su plataforma de asset management, con el objetivo de maximizar el valor para sus accionistas y consolidar su posición como operador líder en el sector”, se agrega en ese documento.

La intención de Neinor y Apollo, según fuentes conocedoras, es que Neinor se encargue de la gestión de Aedas, que tras la transacción podría incluso excluirse de Bolsa. De esta forma, la inmobiliaria vasca que tiene a Borja García-Egotxeaga como consejero delegado, realizaría una operación similar a la protagonizada con la absorción de la gestión de Hábitat el pasado verano. Concretamente, se hizo con el 10% de esa promotora de Bain Capital, integró a parte de la plantilla y comenzó a dirigir las operaciones de su rival, un trabajo por el que también recibe una comisión.

Si finalmente la joint venture de Apollo y Neinor se hace con el control de Aedas, será Neinor la que gestione a su hasta ahora rival, conformando la mayor inmobiliaria del país.

Esta transacción podría convertirse en la mayor en el sector de construcción de viviendas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. Desde entonces, los mayores movimientos han sido las salidas a Bolsa de Aedas, Neinor y Metrovacesa.

La salida de fondos

La génesis de esta operación surge en la necesidad de Castlelake de vender el 79% de su participación, algo que ha intentado hasta ahora sin éxito. Para lograrlo, el fondo estadounidense fichó a Deutsche Bank como asesor y Aedas, por su parte, a Goldman Sachs para analizar la posible opa. La negociación más avanzada, en marzo, fue con Starwood Capital, aunque finalmente no hubo acuerdo. Ahora, las conversaciones con Neinor están relativamente avanzadas, señalan fuentes conocedoras, aunque todavía quedan flecos y la inmobiliaria vasca no lo ha tratado en su consejo.

En los últimos años, los diferentes accionistas que entraron en el capital o montaron las compañías hace casi una década, han hablado todos con todos para poder salir del capital, ya que habitualmente estos fondos tienen un horizonte de inversión de siete años. Pero la baja valoración en Bolsa respecto a la tasación de sus activos (suelos y obra en curso) ha frenado el baile de fusiones.

En esta transacción será Apollo Global Management el que se convertiría en socio mayoritario de la joint venture. Esta firma de Nueva York es uno de los grandes inversores en el mundo tanto como capital riesgo, en inmobiliario y en deuda corporativa. Fue uno de los primeros fondos en adquirir activos tóxicos a la banca en España, además de comprar Evo Banco (traspasado después a Bankinter), diferentes hoteles y el servicer Altamira (vendido a DoValue). El pasado año adquirió a CaixaBank una cartera de créditos morosos con valor de 700 millones.

Además del control sobre Hábitat y ahora la transacción sobre Aedas, Neinor ha intentado en varias ocasiones ejercer de consolidador en el sector de la promoción residencial. También negoció con el fondo Värde Partners la compra de Vía Célere, pero sin llegar a un acuerdo de precios.

Los registros de la CNMV no recogen accionistas relevantes más allá de Castlelake en Aedas, por lo que ese free float del 21% está muy repartido entre diferentes inversores. Neinor, por su parte, cuenta con tres socios clave en su accionariado: Orion, Stoneshield (de Juan Pepa y Felipe Morenés, ambos consejeros dominicales en la inmobiliaria vasca y con gran experiencia en transacciones) y el fondo de origen israelí Adar Capital.

Cómo es Aedas

Aedas es una de las grandes promotoras de vivienda de España. Junto a Metrovacesa y Neinor, es una de las tres mayores que cotizan en el mercado español. La empresa se estrenó en Bolsa en octubre de 2017 impulsada por Castlelake. Unos años antes, el fondo había fichado a David Martínez como consejero delegado para montar un equipo y había comprado suelos para hacer una relevante cartera, que ha dado como resultado una firma líder del sector. La promotora dispone de suelos para alrededor de 21.200 viviendas, a los que habrá que sumar nuevos terrenos en una operación de compra a Habitat por 129 millones.

La promotora de Castlelake entregó 5.211 viviendas en su último ejercicio fiscal, cerrado el pasado 31 de marzo, lo que supone traspasar la barrera de los 1.000 millones de euros de ingresos anuales. Esta cifra de entregas incluye tanto el desarrollo de promociones propias como para terceros: por un lado las 2.640 unidades de build to sell (venta) y, por otro, las 2.571 destinadas a build to rent (alquiler).