Cuando el precio de la vivienda corre más que las rentas y el ahorro
Los jóvenes sin casa propia marcan máximos, dos de cada tres, y solo una transferencia intergeneracional puede aliviarlo
Las familias españolas globalmente consideradas gozan de buena salud financiera, con registros máximos en sus niveles de riqueza financiera e inmobiliaria y las deudas bajo control. Pero como en casi todas las sociedades europeas, el detalle por edad y renta revela un desequilibrio natural, en el que los colectivos más maduros tienen los activos financieros e inmobiliarios, y las generaciones jóvenes carecen de ellos o soportan las deudas para financiarlos. Además, la brecha se abre alarmantemente en los últimos años porque los precios de la vivienda circulan a velocidades muy superiores a las rentas del trabajo y al valor de los activos destinados a financiarlos, y solo la contribución de una transferencia de renta y patrimonio intergeneracional puede cerrarla.
El reparto genérico de la riqueza de los hogares españoles tiene un sesgo natural que vuelca la inversión en los activos inmobiliarios, con porcentajes de propiedad de las casas que habitan muy superiores a los comunes en los países centrales de la Unión Europea. Es una tendencia cultural con raíces muy profundas y de naturaleza muy diversa, en la que se mezclan desde influencias de los credos religiosos hasta déficit de formación económica, que lleva la propiedad de las viviendas al primer objetivo de inversión, despreciando otras alternativas que financieramente pueden proporcionar en plazos prolongados mejores retornos.
España dispone de algo más de 19,76 millones de hogares, con 25 millones de casas (25,081, con una media de 1,3 viviendas por hogar). Eso sí: solo el 76% de las familias constituidas en hogares (14,94 millones) habita en una vivienda de su propiedad, mientras que el 18,1% lo hace en casas alquiladas (condición creciente por el encarecimiento de los inmuebles) y el 6,1%, en viviendas cedidas. Precisamente el colectivo que habita en casas de alquiler es la señal de alarma inequívoca del deterioro del acceso a la propiedad por la escalada de los precios, por el estancamiento de las rentas regulares, especialmente las generadas por el trabajo por cuenta ajena, y por el endurecimiento de la concesión de crédito.
La proporción de hogares que residen en alquiler se ha duplicado en lo que va de siglo, del 9,6% en 2001 al 18,1% actual; un incremento paralelo al descenso de la propiedad en las generaciones más jóvenes. Hay un evidente desequilibrio entre la demanda de casas y la oferta de viviendas nuevas, en una proporción de dos a una, y superior en zonas geográficas en las que los precios han alcanzado cifras récord, que duplican las referencias de hace solo diez años. Madrid, Cataluña, País Vasco o Baleares soportan encarecimientos muy superiores al resto del país, y duplican las tarifas medias nacionales en muchos casos. Como siempre en los mercados abiertos, el precio de las cosas impone su ley y determina las decisiones de los particulares.
La última Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España revela un dato alarmante sobre el acceso a la propiedad de las generaciones más jóvenes, colectivos cebados además año tras año por la afluencia masiva de inmigración para atender las necesidades del mercado de trabajo. Si en 2011, tras unos cuantos años de crecimiento desaforado de la construcción y adquisición de activos residenciales, el 69% de los jóvenes menores de 35 años tenían en propiedad la casa que habitaban (más de dos de cada tres), ahora solo la tienen el 32% (menos de uno de cada tres).
Tal desplome tiene explicaciones lógicas, que tienen que ver tanto con los desorbitados precios alcanzados por la vivienda en zonas muy pobladas de país, como con el estancamiento de los niveles de renta relativos de las generaciones más jóvenes, consecuencia de la intensa devaluación salarial experimentada tras la gran recesión para absorber la pérdida de competitividad y empleo que encajó España. Una devaluación que se ha institucionalizado, también con el sesgo de una economía cada vez más terciarizada y con alta concentración en actividades con modesto valor añadido, y que ha hecho parada en los jóvenes.
Pese a que los jóvenes no tengan grados de ahorro elevados, ha contribuido también al crecimiento del alquiler y al descenso de la propiedad entre los jóvenes la modesta e irregular revalorización de los activos financieros más comunes destinados a financiar la inversión en vivienda. Con otras palabras, que los precios de las casas corren a una velocidad muy superior a los de los activos destinados a financiarlas.
En los últimos 12 meses el precio de las casas ha subido un 9%, y hasta un 13% si se le suma la rentabilidad por alquiler, valores solo superados por la revalorización bursátil, que ha llegado al 18%, pero muy superiores a la rentabilidad de los bonos a diez años (3,1%) o los simples depósitos bancarios (2,5%). En los diez últimos ejercicios el precio medio de la vivienda ha subido de forma sostenida un 65% a nivel nacional, un 80% en Madrid y un 77% en Cataluña, valores solo comparables a las ganancias del Ibex 35 si se contabilizan los dividendos.
Contabilizando todos los activos financieros de los hogares, cotizados o no, y pese a marcar récord histórico ahora con más de tres billones de euros, el desequilibrio en el reparto generacional proporciona a los colectivos jóvenes escasas opciones para financiar con ellos la inversión en vivienda. Dado que las herramientas de tipo fiscal están vedadas desde 2013 por la Unión Europea, y que el alivio del precio del dinero no compensa las exigencias de solvencia de la banca para conceder crédito, uno de los recursos disponibles será la transferencia de patrimonio o de renta desde los colectivos maduros a los juveniles; de padres a hijos, allí donde existe tal posibilidad, aunque buena parte de la población, sobre todo las crecientes cohortes de inmigrados, quedará al margen de tal opción por razones obvias.
La riqueza financiera neta media de los hogares con cabeza de familia de más de 55 años, las generaciones de los padres y abuelos, superaba ya los 107.000 euros en la Encuesta del Banco de España de 2022, prácticamente cuatro veces más que la acumulada por los hogares con miembros de menos de 44 años y casi seis veces más que la de los menores de 35 años, las generaciones de los hijos y en muchos casos de los nietos.
Lógicamente, tales colectivos maduros tienen casas en propiedad en porcentajes muy elevados (superiores al 80%), por lo que su riqueza total (financiera e inmobiliaria) se acerca al medio millón de euros de media, 2,6 veces más que la que acumulan los hogares con cabeza de familia de menos de 44 años, y cuatro veces más que las de menos de 35 años. Hay, por tanto, activos para transferir como donación o para avalar crédito y financiar la compra de nueva vivienda, y ya se han ensayado fórmulas imaginativas en algunos territorios, que terminarán extendiéndose. Al tiempo.
José Antonio Vega es periodista.
