El parque de oficinas de Madrid y Barcelona necesita 14.500 millones de inversión para salir de la obsolescencia

Madrid y Barcelona suman 11 millones de metros cuadrados (el equivalente a más de 1.200 campos de fútbol) de oficinas al borde de la obsolescencia, según la consultora inmobiliaria con sede en EE UU, Jones Lang LaSalle (JLL). El estudio, presentado este miércoles, cifra en 14.500 millones de euros la inversión necesaria para evitar que el 44% del parque de despachos de Madrid y Barcelona quede fuera de juego en 2030.

Paula Albaladejo, directora de proyectos, desarrollo y diseño para el sur de Europa en JLL, señaló que “la obsolescencia de estos inmuebles plantea retos para inquilinos, inversores y autoridades, que deben trabajar en tres direcciones: mejorar las instalaciones para reducir sus emisiones, diseñar espacios experienciales que atraigan inquilinos y alinear los activos con certificaciones de sostenibilidad”.

Madrid concentra el grueso del problema: más de dos tercios del espacio de oficinas en riesgo de obsolescencia se encuentran en la capital. En concreto, son 7,3 millones de metros cuadrados en riesgo de desuso, lo que costaría unos 9.700 millones de euros actualizarlo. El deterioro afecta tanto al distrito financiero como al centro de la ciudad, pero es en la periferia donde el desafío se dispara: las zonas fuera de la M-30 y los municipios del área metropolitana suman casi cinco millones de metros cuadrados desactualizados, cuya modernización exigiría más de 6.000 millones.

En la capital catalana, prevenir el deterioro inmobiliario de oficinas requeriría una inversión de 4.800 millones de euros. A diferencia de la capital, el foco en la ciudad condal está en pleno centro, donde se concentra casi la mitad del stock desactualizado. Los distritos más modernos, como el 22@ —el antiguo barrio industrial del Poblenou, reconvertido en polo tecnológico y de innovación— o el financiero, resisten mejor, con cifras más contenidas.

¿Qué hacer con tanto metro cuadrado desfasado?

“La respuesta no es única, y como dicen los gallegos: depende”, comentó Albaladejo. Eso sí, desgranó las tres palancas que, considera, deben guiar la toma de decisiones a la hora de invertir en la renovación de oficinas: la morfología del edificio, su ubicación y el marco regulatorio. “No todos los activos se pueden reinventar de la misma manera”, advirtió, subrayando que muchos edificios fueron concebidos para un único uso y durante décadas, lo que dificulta su adaptación a nuevas funciones.

La ubicación resulta un factor clave. “No es lo mismo adaptar un edificio en el centro de Madrid que en Méndez Álvaro”, ejemplificó, para ilustrar cómo el contexto urbano condiciona los usos que puede absorber el mercado. Por último, fue incisiva en el tema regulatorio, pues “sin una normativa ágil y sin colaboración público-privada”, la transformación del parque inmobiliario será inviable. “No puede recaer todo en los hombros de la inversión privada”, sentenció.

Para la experta, es en los cambios de uso del inmueble “en donde la normativa tiene que poner más fuerza”. Sobre todo en España, que arrastra un déficit estructural de oferta residencial. Así, la posibilidad de transformar parte del parque de oficinas en hogares habitables se presenta como una vía estratégica que no puede desaprovecharse. “Es precisamente en esa capacidad de transformación hacia vivienda donde debemos centrar los esfuerzos”, concluyó Albaladejo.